Рынок слияний и поглощений
Рынок слияний и поглощений

Информационное агентство AK&M / Рынок слияний и поглощений / Новости М&А


Эксклюзивное интервью генерального директора ООО «ЦУН» Владимирова Дениса Владимировича о реализации непрофильных активов 24-03-2020 15:33


     При реализации непрофильных активов группы «Газпром энергохолдинг» Вам приходится работать с абсолютно разными активами: и ликвидными и не очень, полагаем, что выбирать не приходится. По какому принципу Вы планируете формировать портфель объектов от сторонних контрагентов? На какой или на каких типах недвижимости хотите сделать акцент? Или планируете работать по принципу: «будем продавать все, что передадут в реализацию»?

      При формировании портфеля объектов от сторонних контрагентов ЦУН не планирует ограничиваться продажей только высоколиквидных торговых помещений или продажей только крупных объектов (зданий, имущественных комплексов). Мы будем продавать практически все, что передадут в реализацию. В условиях современного развития технологий анализа невозможно проанализировать абсолютно все факторы, влияющие на ликвидность или востребованность рынком того или иного объекта недвижимости. Таким образом, даже при очень тщательном подходе к процессу отбора активов некоторые факторы или тренды могут выпасть из поля зрения, тем самым снижая эффективность (ликвидность) создаваемого портфеля, в конечном итоге рынок сам продиктует тенденцию и определит направления.

 

     Расскажите, пожалуйста, о самом «примечательном» или самом крупном активе в портфеле компании. Возможно даже уже реализованном или только планирующемся к реализации.

      Самая крупная по сумме сделка состоялась по продаже здания бывшего колледжа ПАО «МОЭК» расположенного на первой линии Ярославского шоссе. За право собственности на торгах боролись три участника. Стоимость реализации составила более 410 млн руб. А в этом году готовим к торгам уникальный объект - жемчужину черноморского побережья, расположенном в знаковом месте Сочи - Пансионат Мосэнерго в Лоо. Это действующий бизнес, который приносит постоянный доход, у которого имеется огромный потенциал развития. Объект обладает всей необходимой базой и инфраструктурой для организации полноценного отдыха. Рядом с этим объектом на первой линии в завершающей стадии строительства пятизвездочные апартаменты.

 

     Рынок коммерческой недвижимости московского региона всегда представлял интерес для иностранных инвесторов, но за последние несколько лет ряд западных инвестиционных компаний объявили о своем уходе с российского рынка вследствие увеличения рисков инвестирования в условиях спада экономики и санкционного давления, тем не менее наметилась значимая тенденция перехода инициативы от западных к азиатским и ближневосточным инвесторам. Проявляют ли иностранные инвесторы интерес к продаваемым ООО «ЦУН» непрофильным активам? Если «ДА», то какого рода активы их интересуют в первую очередь?

     Очередь из иностранных инвесторов не стоит. Тем не менее, интерес иностранные компании к непрофильным активам ЦУН проявляют. Интерес сосредоточен на крупных объектах офисного и индустриального назначения, также активно интересуются объектами гостиничного типа. Например, азиатские инвесторы интересовались детским оздоровительным лагерем «Солнечный» расположенный в Орехово-Зуево. Они рассматривают этот объект под Азиатский культурный центр.

 

     Чем отличаются профильные активы от непрофильных? Зачем компании признавать актив непрофильным и реализовывать?

     Активы непрофильные существуют на балансе фирмы, но не отвечают за реализацию стратегий. Они считаются второстепенными и помогают получить финансовый результат, но на основную деятельность не влияют. Так, например, у банка профильные активы будут связаны с продажей и внедрением банковских продуктов, а непрофильные - строительные площадки для будущих зданий или доли от участия в другом капитале. Учитывая, что содержание любого имущества, а тем более основных средств, связано с определенными расходами (ремонт, зарплата обслуживающего персонала, налог на имущество), в случае признания актива непрофильным целесообразно принять решение и о способе освобождения от него.

 

     В каких условиях продажа непрофильных активов будет являться предпочтительным вариантом реализации актива?

     - имущество незначительно связано с основным видом деятельности;

     - расходы на содержание превышают доходы от его использования;

     - имущество является ликвидным на рынке недвижимости;

     - положительный расчет чистой приведенной стоимости

 

     Какие факторы могут влиять на коммерческие условия реализации непрофильного актива?

      - Локация объекта и его особенности (проходимость, территория, парковка, транспортная доступность);

     - Техническое состояние;

     - Наличие неузаконенных перепланировок и красных линий;

     - Особенности планировки (возможность разделения на блоки, ремонт);

     - Анализ эффективности использования помещения;

     - Оценка рыночной стоимости

 

     Возможно ли изменение непрофильного актива на профильный?

     Непрофиль может быть потенциально задействован, но, чтобы его содержать и развивать, нужны значительные капитальные вложения (инвестирование в непрофильные актива). Именно эти необходимые капитальные вложения и нужно оценивать, чтобы понять, готово ли Общество финансировать развитие непрофильного актива.

 

     На каких принципах происходит реализация активов?

(Распоряжение Правительства РФ от 10.05.2017 N 894-р Об утверждении Методических рекомендаций по выявлению и реализации непрофильных активов)

      Ключевыми принципами при реализации непрофильных активов являются:

  • а) транспарентность - открытость и доступность информации о применяемых методах и подходах по выявлению непрофильных активов из всей совокупности активов организации или общества;
  • б) системность - регулярный анализ активов организации или общества на предмет выявления их непрофильности;
  • в) прозрачность - обеспечение открытых и публичных процедур по реализации непрофильных активов, в том числе использование доступных для потенциальных покупателей способов раскрытия информации о реализации непрофильных активов;
  • г) эффективность - экономически обоснованная реализация непрофильного актива;
  • д) максимизация доходов - реализация непрофильных активов на возмездной основе;
  • е) минимизация расходов - снижение затрат на содержание неликвидных активов;
  • ж) защита экономических интересов организации или общества при распоряжении активами - своевременная реализация активов организации или общества, предотвращение потери стоимости активов, защита прав и интересов общества перед совладельцами активов и третьими лицами.

 

     Что включает в себя предпродажная подготовка непрофильных активов?

     - Мероприятия, направленные на увеличение инвест привлекательности и рыночной стоимости актива (оформление права, сохранность и отсутствие обременений);

     - Поиск потенциальных покупателей;

     - Независимая оценка рыночной стоимости;

 

     Возможно ли реализовать безвозмездную передачу непрофильного актива?

     Да, в пользу РФ, ее субъектов, а также в пользу городов и иных муниципальных образований. Согласно методическим указаниям во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 596 "О долгосрочной государственной политике" и поручения Президента Российской Федерации от 22 февраля 2016 года N Пр-348.

 

     Объясните понятие «реестр непрофильных активов»?

     Реестр непрофильных активов – это перечень всех непрофильных активов Общества. Имущество, составляющего основные средства, нематериальные активы, объекты незавершенного строительства, иные необоротные активы, целью использования которых не является производство, передача, распределение.

 

     В чем сложность реализации непрофильных активов?

     Основной сложностью при реализации таких активов является особенность самой процедуры реализации, а именно продажа имущества через аукционные торги. Большинство покупателей никогда не сталкивались с такой процедурой, как следствие торги представляются чем-то сложным, со множеством нюансов и особенностей, в которых сложно разобраться, бюрократическими барьерами. Тем не менее, такая процедура продажи продолжает развиваться и вызывает все больший интерес благодаря тому, что покупатель получает возможность приобрести интересуемый объект по доступной цене, а продавцу дает возможность продать актив и не нести годами бремя его содержания.

 

     Как определяется стоимость активов?

     Сначала сотрудниками ООО “ЦУН” проводится экспертная оценка, в завершении независимый оценщик формирует отчет об оценке, который учитывает все нюансы объекта и порядка его реализации. Как правило, сформированная на основании отчета об оценке цена и является начальной при проведении торгов.

 

     Как вы оцениваете ликвидность непрофильных активов Группы компаний?

     Скажем так, объекты, входящие в портфель, утвержденный к реализации, могут представлять ценность для всех потенциальных покупателей недвижимости в столице.

     Во-первых, география объектов обширна и многообразна: вы можете стать собственником как удобного с точки зрения логистики помещения недалеко от МКАД, так и площадей в центре Москвы.

     Во-вторых, назначение наших объектов также весьма разнообразно. Мы продаем имущественные комплексы, производственные и административные здания, нежилые помещения на 1-х этажах жилых домов. Многие объекты мы позиционируем под редевелопмент. В частности, пресса прошлой осенью писала о планах одного из наших покупателей преобразовать административные здания в Замоскворечье в гостиничный комплекс 4 звезды.

  

     ООО "ЦУН" - 100% ДОЧЕРНЕЕ ОБЩЕСТВО ПАО "МОЭК", ЯВЛЯЮЩЕЕСЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМ АГЕНТОМ ПО РЕАЛИЗАЦИИ НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ ГРУППЫ КОМПАНИЙ "ГАЗПРОМ ЭНЕРГОХОЛДИНГ".

     КОМПАНИЯ ЯВЛЯЕТСЯ ЛИДЕРОМ ПО РЕАЛИЗАЦИИ НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ ГРУППЫ "ГАЗПРОМ ЭНЕРГОХОЛДИНГ" В РОССИИ. В 2018 ГОДУ ОБЩЕСТВУ УДАЛОСЬ РЕАЛИЗОВАТЬ НЕПРОФИЛЬНОЕ ИМУЩЕСТВО КОМПАНИЙ НА ОБЩУЮ СУММУ ОКОЛО 2 МЛРД РУБ. В 2019 ГОДУ - БОЛЕЕ 1.5 МЛРД РУБ.